【大河财立方记者朱娟】过去，购房者花费上百万元买套房，往往需要等上两三年才能交房。如今，这个延续数十年的购房模式迎来重大调整。
8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），提出各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”。
同日，央行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），明确个人住房贷款期限由最长不超过30年延长至最长不超过40年。
分析人士认为，《通知》的出台是落实加快构建房地产发展新模式的具体举措，意味着改革和完善商品房基础制度已经进入实质性落地阶段。而《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，重点优化开发贷款、个人住房贷款两项核心制度，呼应了当前房地产从规模扩张转向提质增效的阶段特征，推动金融与房地产良性循环。
住房销售制度迎来重大调整
从1994年商品房预售制写入法律开始，这一制度已在我国存在了30余年，并对推进房地产开发和城镇化建设发挥了积极作用，但随之带来当地过高金融风险及不利于保护购房者权益等弊端，一直饱受诟病。
对于为何此时出台《通知》，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局有关负责人在答记者问时表示，党的二十届四中全会和国家“十五五”规划纲要强调，要加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。《通知》的出台是贯彻落实党中央、国务院决策部署的重要举措。
从楼市发展大背景看，经过近30年的快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。
从购房者角度看，有力有序推行现房销售，能够实现“所见即所得”，有效防范交付风险；从房企角度看，改变“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识。
事实上，近年来全国多地已先行开展了现房销售相关试点，还有部分城市在土地出让环节，就将现房销售作为拿地条件之一。与此同时，市场端也有越来越多楼盘把现房作为宣传重点，市场对配套制度建设的需求日益迫切。
“本次《通知》是对‘十五五’总体部署的具体落实，也标志着房地产发展新模式在基础制度层面正加快落地。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对大河财立方记者表示。
在他看来，政策的出台与当前房地产市场供求关系发生重大变化的背景高度契合。“当前，行业正从‘有没有’转向‘好不好’，住房品质提升成为关键。推进销售制度改革、引入现房销售模式，有助于从交易端优化住房消费新格局，提升产品品质与交易安全性，更好适应行业发展新阶段。”
短期内预售、现房销售双轨并行
在具体安排上，政策没有“一刀切”，短期内仍采用预售、现房销售双轨并行，循序渐进的过渡模式。
《通知》明确，自政策施行之日起，新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已经取得建设工程规划许可证的商品住房项目，则鼓励实行现房销售。
对于继续实行预售的项目，进一步提高预售门槛。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。
按照现行城市房地产管理法，商品房预售须满足多项条件，其中包括投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。此前，各地可在此基础上另行设置工程进度要求，具体标准并不一致。比如，部分城市要求七层或八层以上商品房项目，需要完成地面以上三分之二层数或主体结构二分之一以上后方可申请预售。
与此同时，对预售资金监管进一步加强。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。
“现房销售是大方向，是逐步过渡的方向，但并非‘一刀切’立即取消商品房预售制度。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对大河财立方记者表示，继续实行预售的，需要满足“主体结构封顶才能申请预售，项目竣工备案后按揭才能放款”这一关键节点。这意味着，预售门槛越来越高，预售和现房销售的差距在缩小。
中指研究院认为，相比各地现行的预售条件，新政将延后项目预售获批时点，推动项目进一步向准现房销售过渡，体现了渐进式推进思路。同时强调若房企违约，购房人可解除合同并退款，购房者的购房资金安全与权益保障得到制度性兜底，这也是维护购房者合法权益在资金层面的具体落地。
值得关注的是，本次现房销售政策首次提出“定金制”，这是制度设计中的一项重要创新。
《通知》提出，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金，定金同样纳入监管。
“明确少量收取定金，有助于合理平衡买卖双方权利义务，降低交易纠纷风险，为现房销售模式提供制度配套。”严跃进说。
配套金融政策助力改革稳步推进
商品住房销售制度调整的同时，配套政策也同步出台。
8月28日，央行、金融监管总局联合印发的《意见》明确，个人住房贷款期限由最长不超过30年延长至最长不超过40年，贷款金额不得超过拟购买住房的评估价值。
若以100万元贷款本金、年利率3%计算，采用等额本息还款方式，30年期月供为4216.04元，而延长至40年期后月供降至3581.02元，每月还款额减少635.02元，降幅约15%。这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力。
严跃进认为，对于当前收入增长呈阶段性特征的群体而言，这是实实在在的“减负”。当然，期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。
房贷期限延长从需求端改善市场运行条件，供给端则通过优化房企开发贷款规则助力现房销售项目资金周转。
《意见》提出，延长开发贷款实际使用期限，明确房地产开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年，商业地产项目最长不超过7年。
分析人士认为，此前国家层面并无统一期限规定，实践中开发贷普遍以1—3年为主。新政中现房销售项目期限显著长于预售项目，体现了政策对现房销售项目的倾斜支持，更好助力商品住房销售制度改革的稳步推进。
从现实情况看，本次政策将对购房者、房企与行业产生哪些影响？
中指研究院认为，对购房者而言，政策以维护购房人合法权益为主线，通过多项举措保障交易资金安全、确保房屋按期交付，同时提高住房品质。
对房企而言，一方面，销售回款节点后移可能增加资金占用，对企业资金安排提出更高要求；另一方面，配套推出的土地、金融等政策有望在一定程度上缓解相关压力。与此同时，政策或将促使房企进一步优化投资决策，更加注重资金统筹、成本管控和产品品质。
对行业而言，短期新房新增供应或有所减少，有利于改善供求关系、加速去库存；同时政策给地方因城施策留出空间，城市分化格局或进一步深化。中长期来看，政策将推动行业高质量发展。
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